TRAINATO DA MODA E RISTORAZIONE

SCENARIO NAZIONALE

A livello italiano la contrazione dei consumi si è fatta sentire in particolare sul saldo delle aperture e chiusure di nuovi esercizi commerciali che, secondo i dati di Confesercenti, nel primo semestre del 2014 chiude in negativo. Tra le categorie merceologiche il no food ha sofferto maggiormente, in particolare l’abbigliamento e la vendita di sigarette elettroniche. Tutto questo ha avuto effetti anche sul mercato immobiliare dei negozi su cui si registrano canoni di locazione e prezzi di compravendita in ribasso. Gli investitori si dimostrano più riflessivi così come gli imprenditori, anche se tra questi ultimi c’è chi nella crisi vuole cogliere delle opportunità lanciandosi soprattutto nel settore della ristorazione con nuovi format e formule innovative. Nei primi sei mesi del 2014 i locali ad uso commerciale hanno registrato una contrazione dei prezzi del 3,6% per le soluzioni posizionate in via di passaggio e del 3,9% per quelle posizionate in via non di passaggio. Sul mercato delle locazioni il ribasso è stato rispettivamente del 4,7% e del 5,2%. Su questo segmento di mercato si segnala ancora la domanda da parte di investitori seppure più riflessivi, che mirano a rendimenti che possono andare dall’8 al 10% a seconda della rischiosità dell’investimento. Tengono le attività legate al mondo della ristorazione, anche se l’offerta sul mercato non sempre riesce a soddisfarla per carenza di immobili dotati di canna fumaria. La domanda è sempre alta per le soluzioni posizionate in via di passaggio anche se si riscontrano casi di locali vuoti anche su queste strade. Fanno eccezione le high street delle grandi città dove la domanda è sempre molto alta e vede in prima fila i grandi marchi, soprattutto della moda. Nelle grandi città si segnala in crescita la richiesta di spazi medi per l’apertura di supermercati di vicinato. Sulle strade non di passaggio si nota un più alto livello di vacancy e gli immobili presenti sono destinati all’insediamento di attività di servizi. Su questo segmento di mercato è la locazione il contratto più stipulato (81,5%) e le metrature più richieste sono inferiori a 50 mq.

MILANO

In città c’è fermento per  l’EXPO che fa prevedere un aumento dei volumi di vendita per tutte le attività che gravitano nell’area dell’esposizione.  C’è un forte interesse per il settore della ristorazione nelle zone più centrali di Milano (Quadrilatero, Cordusio, Cairoli e Brera) dove, tra l’altro, si segnala sempre l’interesse dei marchi più importanti, soprattutto del fashion. Ultimamente aumenta l’interesse anche per le vie limitrofe dove si insediano flagship di importanti marchi. In crescita anche l’interesse degli  investitori stranieri per l’acquisto di alberghi.

La richiesta più elevata è per le soluzioni con canna fumaria (o con la possibilità di installarne una) posizionate sulle vie commerciali e non necessariamente centrali. La metratura richiesta per chi vuole operare nel settore della ristorazione va da un minimo di 50 mq (per take away) fino a 200-300 mq.

Secondo una ricerca pubblicata dalla società Reno è sempre più importante soprattutto su Milano il ruolo del settore food che diventa motore per rinnovare l’offerta di format, idee e proposte anche in vista di Expo. Accanto ai grandi nomi del food si affianca una generazione di giovani imprenditori che si lanciano nel settore. In crescita in città il settore del casual food (ristorazione necessaria ma allo stesso tempo gratificante) che ha puntato soprattutto nella zona della movida milanese e dello street food cibo di strada però di qualità, mobile o non legato ad una location fissa.

Dalle richieste raccolte dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa tra le zone  ambite nella parte sud di Milano ci sono i  Navigli e corso di Porta Ticinese che, per il forte passaggio prevalentemente serale, sono richieste da coloro che intendono svolgere una attività nel campo della ristorazione. La capacità di spesa di chi cerca un locale commerciale in affitto oscilla in queste zone intorno a 350-400 euro al mq annuo. I prezzi di compravendita sono di circa 11000 € al mq in via Torino e si scende  a 6000 € al mq sui Navigli. In difficoltà le attività commerciali in Piazza XXIV Maggio, corso San Gottardo e Col di Lana dove i lavori per la nascita della Nuova Darsena stanno creando molti disagi.

Uno studio pubblicato da Reno segnala che, dopo la zona Duomo, è proprio via Torino una delle vie più interessanti con una media di 11 milioni di passaggi e punte di 14 milioni; aprono flagship della moda giovane e cresce l’interesse in ambito food con nuove aperture anche di casual food.

Da segnalare l’aumento di aperture di supermercati di quartiere, appartenenti a importanti catene della GDO. Gli investitori sono sempre presenti su questo segmento di mercato e ricercano opportunità di investimento con rendimenti annui lordi intorno all’7-8% (si va dal 6% del centro fino al 9% della periferia).

Sempre più spesso la vacancy non interessa più soltanto le zone con poco passaggio commerciale ma anche le più importanti arterie commerciali dove oggi è facile trovare degli spazi senza  dover pagare la “buonuscita”, onere che in passato si sosteneva per posizionarsi in location interessanti. Tale formula va lentamente scomparendo perché i clienti sono sempre meno propensi a pagarla.

Nell’area-ovest di Milano hanno tenuto meglio sulle soluzioni di piccolo taglio ubicate in zone commerciali a ridosso del centro; quelle più esterne o in vie non di passaggio, invece, hanno subito un’ulteriore battuta d’arresto. Nonostante la domanda si focalizzi soprattutto sulla locazione, si sono registrate compravendite da parte di investitori: i piccoli risparmiatori hanno optato per negozi di 40 mq per una spesa intorno a 100 mila €, le società più grandi si sono orientate su metrature di 50-60 mq e il loro budget è compreso tra 200 e 300 mila €.

Le strade più commerciali sono le direttrici che portano verso il centro, per esempio corso Vercelli e corso Magenta: qui sono presenti grandi marchi (Diesel, Mondadori) che possono disporre di 10 mila € al mq (eventualmente con buonuscita) o 1000 € al mq annuo per l’affitto. Le aree più esterne (via Rubens, via Rembrandt) sono ricercate soprattutto per attività di somministrazione, i valori sono di 3000 € al mq per la compravendita e 250-300 € al mq annuo per l’affitto.

Da segnalare una discreta domanda, in previsione dell’EXPO, per soluzioni da utilizzare come B&B. Gli investitori sono quasi esclusivamente italiani, che ricercano piccole palazzine, soluzioni semindipendenti o uffici di grandi dimensioni da convertire in soluzioni alberghiere. Si richiedono prevalentemente tagli di 250 mq.

Anche nella zona nord-est di Milano, su corso Buenos Aires, si registra sempre una buona richiesta di negozi  ad opera di grandi marchi, sulle altre strade anche se in vie di transito si ha un turn over di attività. Chiudono negozi di abbigliamento, compro oro, sigarette elettroniche. Altre vie richieste, soprattutto per avviare attività di ristorazione, sono via Pacini, via Porpora, via Grossich, via Ronchi. Mediamente in queste zone si registra un canone di locazione al mq annuo intorno a 220 € che scende  quasi alla metà per le soluzioni posizionate in vie non di passaggio.

In zona Bovisa c’è una netta domanda di immobili in affitto per i quali il budget si attesta a circa 300 € al mq annuo se posizionato su via di passaggio e 70-80 mila € per l’acquisto. Hanno aperto soprattutto negozi di video lottery. Via Imbriani, via Valtellina (2500 € al mq ) e via Farini- Dogana (3000 € al mq) sono tra le zone più commerciali e di passaggio.

Il quartiere Comasina, nonostante sia servito dalla suddetta metropolitana, è penalizzato dalla bassa presenza di vie di passaggio, i prezzi si attestano a circa 1800 € al mq. Da segnalare che è stato realizzato il complesso “Bovisa Tech” nei pressi del Politecnico: si tratta di una struttura di tipo misto, con uffici e locali commerciali non del tutto collocato sul mercato.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa